Acheter un bien au Costa Rica via une société : SA ou SRL ?

« Mon ami m'a dit qu'il fallait monter une société pour acheter au Costa Rica. » J'entends cette phrase constamment, et elle est à moitié vraie — la variété de vrai la plus dangereuse. Vous pouvez acheter par l'intermédiaire d'une société costaricienne, beaucoup d'étrangers le font, et c'est parfois judicieux. Mais ce n'est ni obligatoire, ni gratuit, et bon nombre de mes acheteurs sont mieux servis en détenant le titre en leur nom propre. Laissez-moi vous donner la version honnête.

Deux façons de détenir le titre

Au Costa Rica, vous pouvez posséder de l'immobilier en votre nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société, le plus souvent une S.A. (Sociedad Anónima) ou une S.R.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada, proche d'une SARL). Les deux vous confèrent la même pleine propriété sous-jacente du bien. La différence tient à l'enveloppe qui l'entoure et à la paperasse qui vient avec cette enveloppe.

Pourquoi certains passent par une société

Il existe quelques raisons authentiques, et je tiens à préciser qu'il s'agit de considérations possibles, pas de garanties. Passez-les en revue avec votre avocat :

• Séparation des responsabilités. Si vous comptez louer le bien, y exploiter une activité ou posséder plusieurs propriétés, une société peut cloisonner le risque, de sorte qu'un problème sur un actif n'atteigne ni les autres ni votre patrimoine personnel.
• Discrétion. Le registre affiche la société comme propriétaire plutôt que votre nom directement.
• Planification successorale. Transmettre les parts d'une société peut être plus simple pour vos héritiers que faire homologuer une succession immobilière à l'étranger, et cela peut vous éviter une procédure successorale costaricienne. C'est la raison qui, à mon expérience, tient le mieux la route.
• Propriétaires multiples. Si vous achetez avec des associés ou en famille, la détention par parts rend la quote-part de chacun nette et cessible.

SA contre SRL : la version courte

Les deux conviennent parfaitement pour détenir un bien. Les différences pratiques qui comptent pour la plupart des acheteurs :

• Une S.R.L. est généralement plus simple et moins coûteuse à gérer. Elle est dirigée par des gérants (gerentes), les cessions de parts peuvent exiger le consentement des associés existants, et beaucoup d'acheteurs la trouvent mieux taillée pour un bien unique. Elle est aussi souvent plus lisible côté fiscalité américaine, car elle s'apparente grossièrement à une LLC.
• Une S.A. a une structure plus formelle, avec un conseil (président, secrétaire, trésorier) et des actions librement cessibles. C'est le choix traditionnel, encore très répandu.

Aucune n'est « meilleure » dans l'absolu. Tout dépend du nombre de propriétaires, de votre situation fiscale dans votre pays d'origine et de l'usage que vous prévoyez du bien. C'est une conversation pour votre avocat et, franchement, pour votre comptable resté au pays.

Les coûts dont personne ne parle avant qu'il ne soit tard

C'est ici que je gagne ma réputation de franc-parler. Une société n'est pas une formalité ponctuelle. C'est une obligation continue, avec des coûts récurrents, notamment :

• L'impôt sur les personnes morales (impuesto a las personas jurídicas), une redevance publique annuelle due par toute société active, qu'elle gagne un colón ou non.
• Les déclarations annuelles telles que la déclaration de revenus D-101 et le registre D-195 des actionnaires / bénéficiaires effectifs. Manquez-les et vous risquez amendes ou gel de la société.
• Le timbre d'éducation et de culture et d'autres petites charges publiques annuelles.
• Les honoraires de comptable et d'avocat pour maintenir la société en règle et déclarer dans les délais.
• Le coût de constitution initial pour créer la société.

Rien de tout cela n'est énorme pris isolément, mais cela s'additionne année après année, et j'ai rencontré des acheteurs qui avaient constitué une société en pilote automatique, ignoré les déclarations et hérité d'un imbroglio. Posséder une société ici, c'est s'engager à la nourrir de paperasse chaque année, sans exception. Je ne vous donnerai pas de chiffres exacts car ils évoluent ; demandez un devis à jour à votre avocat.

Alors, quand le nom propre a-t-il plus de sens ?

Pour beaucoup de mes acheteurs — une seule maison de vacances ou de retraite qu'ils habiteront sans jamais la louer —, détenir le titre en nom propre est moins cher, plus simple et parfaitement sûr. Pas d'impôt annuel sur les sociétés, pas de D-101, pas de société à entretenir. Vous restez pleinement propriétaire, avec des droits entiers.

La contrepartie : la détention en nom propre peut signifier une procédure successorale costaricienne pour vos héritiers, et elle place votre nom directement sur le titre. Si ces deux points ne vous inquiètent pas, ne payez pas pour une structure dont vous n'avez pas besoin.

Puis-je transférer plus tard un bien de mon nom vers une société ?

Oui, mais c'est un transfert, donc un nouvel acte et de nouveaux frais de clôture. Il revient généralement moins cher de décider correctement avant d'acheter que de restructurer après coup.

Une société m'aide-t-elle à éviter des impôts ?

Pas comme on l'espère. Elle n'efface ni le droit de mutation ni les impôts fonciers costariciens, et si vous êtes Américain, une société étrangère peut créer de vrais casse-têtes déclaratifs auprès de l'IRS. Associez toujours un fiscaliste transfrontalier avant de présumer des économies.

La voie sociétaire est-elle sûre pour les étrangers ?

Totalement. Les étrangers peuvent posséder et contrôler intégralement des sociétés costariciennes. Le risque n'est pas la détention, c'est de négliger l'entretien annuel.

L'essentiel, en toute franchise

Une société est un outil, pas une règle. Elle brille pour les locations, les biens multiples, les propriétaires multiples et la planification successorale, et elle est souvent surdimensionnée pour une maison unique que vous habiterez. La bonne réponse dépend de votre situation, et ceci relève de l'orientation générale plutôt que du conseil juridique ou fiscal ; décidez avec votre avocat costaricien et votre comptable de votre pays d'origine autour de la table.

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