Ferienvermietung in Guanacaste: Was Airbnb wirklich einbringt

Alle paar Wochen leitet mir jemand einen Screenshot weiter — ein Airbnb-Inserat bei Nosara für 450 Dollar die Nacht — mit einer Notiz wie: „Das zahlt sich also in etwa drei Jahren von selbst ab, oder?“ Ich liebe den Optimismus. Dann tue ich das, was niemand von mir will: Ich multipliziere den Nachtpreis mit den Nächten, die tatsächlich gebucht sind, ziehe die Monate ab, in denen der Strandort halb leer ist, rechne Gebühren, Verwaltung, Steuern und die Instandhaltung heraus, die die Salzluft verlangt — und reiche eine deutlich geerdetere Zahl zurück.

Einnahmen aus Ferienvermietung in Guanacaste sind real. Ich verdiene sie, meine Kunden verdienen sie, und es kann eine wirklich gute Investition sein. Aber die ehrliche Version ist saisonal, besteuert und unregelmäßiger, als die Prospekte suggerieren. So funktioniert es tatsächlich.

Die Saisonalität, die in keinem Verkaufsgespräch vorkommt

Guanacaste läuft auf zwei Jahreszeiten, und Ihre Einnahmen tun es auch. Hochsaison ist die trockene, sonnige Phase von etwa Mitte Dezember bis April — Weihnachten, Neujahr und Ostern (Semana Santa) sind die Kronjuwelen, in denen eine gute Immobilie Spitzenpreise verlangen kann und wochenlang ausgebucht ist. Dann verdienen Sie Ihr Geld.

Und dann kommt die grüne Jahreszeit. Von Mai bis November bringt sie die Regenfälle, und September und Oktober sind die stillsten Monate des Jahres an dieser Küste — manche Restaurants und Hotels schließen schlicht. Die Preise geben nach, die Auslastung sinkt, und eine Immobilie, die sich im Januar wie eine Gelddruckmaschine anfühlte, kann im Oktober still daliegen.

Das ist keine Warnung vor dem Kauf. Es ist eine Warnung davor, Ihren besten Monat aufs Jahr hochzurechnen. Kluge Eigentümer budgetieren für die ruhige Phase und behandeln den Geldsegen der Hochsaison als das, was er ist — der Großteil des Jahreseinkommens, der in wenigen Monaten eintrifft.

Brutto und netto: wohin das Geld wirklich geht

Die Bruttorendite ist die Zahl, die man auf Partys zitiert. Die Nettorendite ist die Zahl, die auf Ihrem Konto landet, und die Lücke dazwischen ist breiter, als Neulinge erwarten. Zwischen dem, was ein Gast zahlt, und dem, was Sie behalten, geben Sie ein spürbares Stück ab an:

Plattformgebühren (Airbnb, VRBO, Buchungsportale).
Hausverwaltung — hier typischerweise rund 15–25 % der Mieteinnahmen, und für Eigentümer im Ausland ihr Geld wert (mehr dazu unten).
Reinigung, Wäsche, Auffüllen und Gästebedarf zwischen jedem Aufenthalt.
Nebenkosten, Internet, Pool- und Gartenservice, HOA-Gebühren, wenn Sie in einer Wohnanlage sind.
Instandhaltung — die Salz-und-Feuchtigkeits-Steuer. An der Küste korrodiert und schimmelt alles schneller. Klimaanlagen, Geräte, Beschläge, Holz, Dächer — Sie ersetzen und reparieren häufiger als zu Hause.
Steuern — womit wir bei dem Teil wären, den alle so gern ignorieren.

Ich werde Ihnen keine falsche „Sie erzielen netto X %“-Zahl in die Hand drücken, denn sie schwankt stark nach Lage, Objekt und Qualität des Betriebs. Was ich Ihnen ehrlich sagen kann: Die Bruttorenditen variieren erheblich, und netto liegt spürbar unter brutto — rechnen Sie mit dem Netto.

ICT-Registrierung und die 13 % Mehrwertsteuer (das ist nicht optional)

Costa Rica hat die Zügel bei Kurzzeitvermietungen angezogen, und Sie müssen legal operieren. Nach derzeitigem Stand müssen nicht-traditionelle Beherbergungen wie Airbnb-Vermietungen beim ICT (dem costa-ricanischen Tourismusinstitut) registriert werden, und Kurzzeitvermietungen unterliegen der Mehrwertsteuer des Landes von 13 % (IVA). Dazu kommt die Einkommensteuererklärung auf die Erträge.

Im Klartext: Kalkulieren Sie die 13 % IVA zusätzlich zu Ihren übrigen Kosten ein, registrieren Sie sich und führen Sie saubere Bücher. Die Zeiten des stillen Vermietens unter dem Radar gehen zu Ende. Ich bin nicht Ihr Steuerberater — lassen Sie die aktuellen Anforderungen bitte von einem costa-ricanischen Contador (Wirtschaftsprüfer) und einer Steuerkanzlei bestätigen —, aber stellen Sie sich darauf ein, es nach Vorschrift zu machen. Es ist billiger als die Alternative.

Was eine Vermietung hier wirklich rentabel macht

Die Objekte, die überdurchschnittlich abschneiden, sind nicht immer die feinsten. Sie teilen meist ein paar ehrliche Vorteile:

Eine Lage, die fußläufig oder einen Katzensprung von Strand und Ort entfernt ist — Sámara, Carrillo, Nosara und Tamarindo ziehen jeweils ein leicht anderes Publikum an, und Nähe verkauft sich.
Ein Pool, zuverlässige Klimaanlage, schnelles Internet und ehrliche Fotos, die dem entsprechen, was die Gäste bei der Ankunft vorfinden.
Hervorragende Bewertungen und schnelle Antworten — der Algorithmus und die Gäste belohnen beides.
Eine Verwaltung vor Ort, die die 21-Uhr-Nachricht „die Klimaanlage ist ausgefallen“ übernimmt, damit Sie es nicht aus einem anderen Land tun müssen.

Häufige Fragen

Mit welcher Auslastung sollte ich in Guanacaste rechnen?

Sie variiert stark nach Ort, Objekt und Verwaltung und ist deutlich zur Hochsaison hin gewichtet. Statt einer einzelnen Schlagzeilenzahl hinterherzujagen, modellieren Sie monatlich — stark von Dezember bis April, dünn im September und Oktober — und prüfen Sie, ob die Jahressumme für Sie noch aufgeht. Nach meiner Erfahrung schlägt ehrliches Monatsrechnen jede pauschale Auslastungszahl.

Muss ich wirklich 13 % Mehrwertsteuer berechnen und mich beim ICT registrieren?

Nach aktuellen Regeln sind touristische Kurzzeitvermietungen zu registrieren und mit den 13 % IVA zu belegen, dazu kommt die Einkommensteuer. Die Durchsetzung nimmt zu. Behandeln Sie es als echte Kosten und echte Pflicht, und lassen Sie sich die heutigen Einzelheiten vor dem Inserieren von einer lokalen Steuerfachkraft bestätigen.

Ist eine Ferienvermietung eine bessere Investition als eine Langzeitvermietung?

Zwei verschiedene Tiere. Ferienvermietungen können brutto mehr einbringen, kosten aber mehr im Betrieb und schwanken mit den Jahreszeiten; Langzeitvermietungen bringen monatlich weniger, sind aber stetiger, günstiger zu verwalten und schonender für die Immobilie. Die richtige Antwort hängt von Ihrem Appetit auf Schwankung und Engagement ab.

Das ehrliche Fazit

Eine Ferienvermietung in Guanacaste kann sich absolut rechnen — ich würde keine besitzen, wenn es anders wäre. Aber die echte Rendite lebt im Netto, nicht im Nachtpreis: saisonale Einnahmen, echte Steuern und ständige Pflege gegen Salz und Feuchtigkeit. Kaufen Sie auf Basis von Zahlen, die Sie tatsächlich für den Oktober stressgetestet haben, nicht nur für den Januar — dann werden Sie ein zufriedener Eigentümer.

Wenn Sie mögen, schicken Sie mir ein Objekt, das Sie im Auge haben, und ich gebe Ihnen eine geerdete Einschätzung, was es realistisch verdienen könnte. Stöbern Sie durch vermietungstaugliche Angebote oder nehmen Sie Kontakt auf — ich setze Ihre Erwartungen lieber richtig, als Ihnen einen Screenshot zu verkaufen.