Hauskauf in Playa Carrillo und Sámara als Ausländer

Playa Carrillo und Sámara liegen direkt nebeneinander an der Pazifikküste der Halbinsel Nicoya. Carrillo ist der ruhigere der beiden Orte: eine lange, von Palmen gesäumte Bucht, an deren Strand so gut wie nichts gebaut ist. Sámara, zehn Minuten die Straße hinauf, hat die Cafés, die Surfschule und das Leben eines kleinen Ortes. Viele, die für eine Woche kommen, schauen sich schon vor dem Rückflug Immobilienangebote an.

Wenn das auf Sie zutrifft: Hier sind die Fragen, die ich von Käufern aus den USA, Kanada und Europa am häufigsten höre – beantwortet für genau diesen Küstenabschnitt.

Ja, Sie können uneingeschränkt Eigentümer werden

Costa Rica gewährt Ausländern dieselben Eigentumsrechte wie den eigenen Staatsbürgern. Für den Kauf von im Grundbuch eingetragenem Eigentum brauchen Sie weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen einheimischen Partner oder eine Sondergenehmigung. Sie können die Immobilie auf Ihren eigenen Namen oder über eine costa-ricanische Gesellschaft halten. Was sinnvoller ist, hängt von Ihrer steuerlichen Situation im Heimatland ab – das ist eine Frage für Ihren Anwalt und Ihren Steuerberater, nicht für ein Inserat.

Was rund um Carrillo und Sámara wirklich zählt, ist nicht Ihr Pass. Es ist die Art des Grundstücks, das Sie kaufen.

Eingetragenes Eigentum oder Meereszone

Das costa-ricanische Gesetz über die Meeres- und Küstenzone (Gesetz 6043) behandelt die ersten 200 Meter landeinwärts ab der gewöhnlichen Hochwasserlinie anders als alles andere:

• Die ersten 50 Meter sind die öffentliche Zone. Niemand kann sie besitzen oder belegen. Sie dient der öffentlichen Nutzung und dem freien Durchgang – deshalb ist jeder Strand in Costa Rica öffentlich.
• Die folgenden 150 Meter sind die eingeschränkte Zone. Dort gibt es kein Eigentum, sondern eine Konzession, die die Gemeinde für eine feste Laufzeit vergibt – nach Regeln, die die Beteiligung von Ausländern begrenzen. Das Gesetz schließt Konzessionen an Ausländer mit weniger als fünf Jahren Aufenthalt aus, ebenso an Gesellschaften, die zu mehr als 50 % in ausländischer Hand sind.

Für die meisten ausländischen Käufer ist die Antwort daher einfach: Kaufen Sie eingetragenes Eigentum (propiedad inscrita) außerhalb des 200-Meter-Streifens. Rund um Carrillo und Sámara liegen viele der schönsten Häuser direkt hinter der Meereszone oder auf den Hügeln darüber – nah genug, um zu Fuß zum Strand zu gehen, und voll im Grundbuch eingetragen. Die Titelprüfung Ihres Anwalts bestätigt genau, was eingetragen ist, und der Vermessungsplan (plano catastrado) zeigt, wo das Grundstück im Verhältnis zur Zone liegt.

Wenn Ihnen jemand ein „Strandgrundstück“ günstig anbietet, fragen Sie zuerst, ob es eingetragenes Eigentum oder eine Konzession ist. Diese eine Frage erspart viel Kummer.

Was der Abschluss wirklich kostet

Die Kaufnebenkosten sind hier gesetzlich klar geregelt – planen Sie sie also von Anfang an ein:

• Grunderwerbsteuer: 1,5 % auf den höheren Wert aus Kaufpreis und eingetragenem Steuerwert.
• Gebühren und Stempel des Nationalregisters: Allein der Übertragungstarif des Registers beträgt 0,5 %, dazu kommen Urkundenstempel.
• Notargebühren: In Costa Rica ist der Notar ein zugelassener Anwalt. Die Gebühren folgen einer offiziellen Staffel, und es fallen 13 % Mehrwertsteuer darauf an.
• Treuhand (Escrow): Die meisten Käufer schließen über einen regulierten Treuhänder ab, statt direkt an den Verkäufer zu zahlen.

Insgesamt empfehlen viele lokale Anwälte und Makler, auf Käuferseite etwa 3,5 % bis 4 % des Kaufpreises einzuplanen. Wer was bezahlt, ist verhandelbar und sollte im Kaufvertrag festgehalten werden. Lassen Sie sich vor der Unterschrift immer eine aufgeschlüsselte Schätzung von Ihrem Notar geben.

Steuern nach dem Kauf

Die laufenden Kosten sind im Vergleich zu weiten Teilen Nordamerikas moderat:

• Kommunale Grundsteuer: 0,25 % pro Jahr auf den bei der Gemeinde eingetragenen Wert. Ihr Anwalt bestätigt, zu welcher Gemeinde das Haus gehört und ob der Verkäufer seine Zahlungen geleistet hat.
• Luxusimmobiliensteuer (impuesto solidario): eine gesonderte jährliche Steuer an das Finanzministerium. Sie fällt nur an, wenn der Wert des Gebäudes (nicht des Grundstücks) über einem jährlich festgelegten Schwellenwert liegt. Für 2026 liegt dieser bei ₡143 Millionen, und die erste Stufe zahlt 0,25 %. Viele Häuser in der Gegend liegen darunter – lassen Sie es aber prüfen.

Vor dem Abschluss sollte Ihr Anwalt außerdem bestätigen, dass der Verkäufer mit Gemeindesteuern und HOA-Beiträgen auf dem Laufenden ist, denn offene Beträge können an der Immobilie hängen bleiben.

Geschlossene Wohnanlagen und HOAs

Viele Häuser rund um Carrillo und Sámara liegen in kleinen bewachten Wohnanlagen mit gemeinsamem Pool, Sicherheitsdienst und gepflegten Straßen. Die meisten sind nach dem costa-ricanischen Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz 7933) organisiert. In der Praxis bedeutet das:

• Monatliche HOA-Beiträge (cuotas) decken Sicherheit, Pool, Gartenpflege und Gemeinschaftsflächen.
• Die Hausordnung (reglamento) regelt Lärm, Haustiere, Bauvorhaben und Kurzzeitvermietung.
• Offene Beiträge werden per Gesetz zu einer Last auf der Einheit – verlangen Sie also einen Nachweis, dass der Verkäufer alles bezahlt hat.

Fordern Sie die Hausordnung früh an und lesen Sie die Vermietungsregeln, bevor Sie sich verlieben. Manche Anlagen begrüßen Ferienvermietung, andere schränken sie ein.

Wenn Sie vermieten möchten

Carrillo und Sámara sind etablierte Ferienvermietungsmärkte mit ganzjähriger Nachfrage von Surfern, Familien und Remote-Arbeitenden. Wenn das Haus Einnahmen bringen soll, kennen Sie die Regeln:

• Registrierung: Gesetz 9742 regelt Kurzzeitvermietungen (von 24 Stunden bis zu einem Jahr). Gastgeber registrieren sich beim Costa-ricanischen Tourismusinstitut (ICT).
• Mehrwertsteuer: Auf kurzfristige Unterkünfte fallen 13 % Mehrwertsteuer an, monatlich bei der Steuerbehörde zu erklären. Plattformen behalten sie teilweise ein – prüfen Sie also, wie Ihre Buchungen bezahlt werden.
• Verwaltung: Wenn Sie nicht hier leben, brauchen Sie jemanden vor Ort für Check-ins, Reinigung, Instandhaltung und Gästenachrichten.

Ein Haus zu kaufen, das bereits als Ferienunterkunft läuft, verkürzt die Lernkurve enorm: Es gibt eine Buchungshistorie, Bewertungen und ein Team, das das Haus schon kennt.

Leben in der Blauen Zone

Die Halbinsel Nicoya ist eine der ursprünglichen Blauen Zonen der Welt – der Regionen, die Dan Buettners Forschung wegen ungewöhnlich langer, gesunder Lebensjahre identifiziert hat. Im Alltag heißt das: ein Leben im Freien, Morgenspaziergänge an einem leeren Strand, frischer Fisch und Obst, Nachbarn, die sich noch kennen, und ein Rhythmus, der sich nicht nach Ferienort anfühlt.

Anreise

Die meisten Käufer fliegen zum internationalen Flughafen Daniel Oduber in Liberia (LIR), der Direktflüge aus vielen Städten in den USA und Kanada hat. Von dort sind es bis Playa Carrillo etwa zwei bis zweieinhalb Stunden mit dem Auto auf asphaltierten Straßen. Wer aus den USA oder Kanada kommt, darf in der Regel bis zu 180 Tage pro Besuch als Tourist bleiben. Die genaue Aufenthaltsdauer legt der Grenzbeamte fest, aber das ist ein komfortabler Zeitraum, um eine ganze Saison hier zu verbringen, während Sie sich entscheiden.

Ein Ablauf, der hier funktioniert

1. Kommen Sie und bleiben Sie eine Woche. Mieten Sie in der Gegend, die Sie in Betracht ziehen. Carrillo und Sámara fühlen sich unterschiedlich an.
2. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt und lassen Sie eine vollständige Due Diligence durchführen: Grundbuch, Vermessungsplan, Belastungen, Steuern, Wasser und Genehmigungen.
3. Unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag mit einer Anzahlung auf einem Treuhandkonto.
4. Schließen Sie vor einem Notar ab, lassen Sie die Urkunde im Nationalregister eintragen und übertragen Sie dann Versorger, HOA und – falls zutreffend – die Vermietungsregistrierung.

Ein Haus, das schon alles mitbringt

Wenn Sie gerade in Playa Carrillo suchen, lohnt sich ein Blick auf Tropical Eden. Es ist ein schlüsselfertiges Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern, rund 240 m² groß, 2016 auf einem 1.292 m² großen Grundstück in Loma Verde gebaut – einer bewachten Wohnanlage mit großem Pool im Resort-Stil und Sicherheitsdienst rund um die Uhr, nur wenige Minuten von den Stränden von Playa Carrillo und Sámara entfernt. Es ist eingetragenes Eigentum, ein ausländischer Käufer kann es also uneingeschränkt besitzen. Es wird möbliert und bereits als Ferienunterkunft in Betrieb übergeben, und der Preis wurde kürzlich von $499.000 auf $489.000 gesenkt.

Alle Fotos, das Video und alle Details zu Tropical Eden ansehen →

Fragen zum Kauf in Carrillo oder Sámara? Schreiben Sie mir auf WhatsApp unter +506 7009-9447. Ich arbeite seit 2005 an dieser Küste und gebe Ihnen gern eine ehrliche Antwort.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie die Einzelheiten Ihres Kaufs mit Ihrem eigenen costa-ricanischen Anwalt.