Due Diligence in Costa Rica: die Titelprüfung, die Sie nicht auslassen dürfen

Ich habe einmal miterlebt, wie ein reizendes Paar beinahe ein Hanggrundstück auf der Nicoya-Halbinsel gekauft hätte, das eine Überraschung barg: eine Dienstbarkeit, die einem Nachbarn das Recht gab, mitten hindurch zu einem dahinterliegenden Stück Land zu fahren. Der Verkäufer verheimlichte das nicht direkt. Es stand im Registro Nacional, für jeden einsehbar, der sich die Mühe machte nachzusehen. Sie hatten nur noch nicht nachgesehen. Die Titelprüfung fing es eine Woche vor dem Abschluss ab. Genau dafür existiert dieser Schritt.

Die Due Diligence ist der unglamouröseste Teil eines Kaufs in Costa Rica – und der mit Abstand wichtigste. Sie ist der Unterschied zwischen einem sauberen Stück Paradies und dem geerbten Problem eines anderen. Hier ist, was eine ordentliche Prüfung tatsächlich umfasst.

Die Titelprüfung im Registro Nacional

Ihr Herzstück ist die Titelprüfung: Ihr Anwalt zieht die vollständige Akte der Immobilie aus dem nationalen Register (Registro Nacional, dem Grundbuch des Landes). Die gute Nachricht für Käufer: Costa Ricas Register ist öffentlich, zentralisiert und erstaunlich transparent; ein kompetenter Anwalt kann daraus die gesamte Lebensgeschichte einer Immobilie ablesen. Bestätigt wird dabei:

• Eigentum: dass der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer mit dem Recht zum Verkauf ist – nicht ein Verwandter, nicht ein ausgeschiedener Partner, nicht einer von vier Erben, die sich nie geeinigt haben.
• Hypotheken und Pfandrechte: dass keine unbezahlte Hypothek, kein Darlehen und kein Urteil an der Immobilie haftet. In Costa Rica folgen Belastungen grundsätzlich dem Grundstück, nicht der Person – wer kauft, kann die Schuld also mitkaufen.
• Dienstbarkeiten (servidumbres): Wegerechte, Leitungsrechte, Zufahrten für einen eingeschlossenen Nachbarn – genau die Falle, in die mein Paar beinahe getreten wäre. Manche sind harmlos, andere entwerten ein Grundstück oder seine Privatsphäre empfindlich.
• Rückstände bei Steuern und Gebühren: offene Grundsteuern, kommunale Abgaben oder Beiträge der Eigentümergemeinschaft, die auf Sie übergehen könnten.
• Anmerkungen: anhängige Verfahren oder Vermerke, die auf einen Streit um die Immobilie hinweisen.

Der Katasterplan: plano catastrado

Jede eingetragene Immobilie sollte einen amtlich hinterlegten Vermessungsplan haben, den plano catastrado, geführt im nationalen Kataster. Ihr Anwalt und idealerweise ein Vermessungsingenieur (topógrafo) bestätigen, dass der Plan mit der Realität übereinstimmt: dass die Grenzen auf der Karte den Zäunen, Mauern und Merkmalen im Gelände entsprechen, dass die angegebene Fläche stimmt und dass die Registernummer des Plans korrekt mit dem Titel verknüpft ist.

Im ländlichen Guanacaste zählt das mehr, als viele denken. Ich habe einen Jahrzehnte alten Plano gesehen, einen Zaunverlauf, der über die Jahre „gewandert“ war, und eine aufrichtige, ehrliche Meinungsverschiedenheit darüber, wo die eine Farm endet und die nächste beginnt. Besser, man klärt das vor dem Abschluss mit einem Vermesser – als danach mit einem Nachbarn mit Machete.

Die Wasserbescheinigung: carta de agua

Wenn ich jedem Käufer an dieser Küste einen Satz eintätowieren dürfte, wäre es dieser: Bestätigen Sie das Wasser. Ein herrliches Grundstück ohne legale Wasserquelle ist ein herrliches Problem. Geschäfte in Guanacaste leben und sterben mit der carta de agua – einem Schreiben der örtlichen Wasserbehörde (der ASADA oder der AyA), das für genau diese Immobilie einen verfügbaren Wasseranschluss oder ein genehmigtes Anrecht darauf bestätigt.

Guanacaste ist wunderschön und trocken. Viele ländliche Gegenden hängen an gemeinschaftlichen ASADA-Systemen, die periodisch an ihre Kapazitätsgrenze stoßen und keine neuen Anschlüsse mehr vergeben („no hay pajas de agua“). Ein Grundstück ohne Wasserrechte bekommt keine Baugenehmigung, das heißt: Sie können nicht bauen, das heißt: Sie haben einen Aufpreis für einen sehr teuren Picknickplatz bezahlt. Läuft die Immobilie stattdessen über einen Brunnen, verlagert sich die Prüfung darauf, ob der Brunnen legal und registriert ist. So oder so – lassen Sie es sich schriftlich bestätigen, bevor Sie abschließen. Ich habe mehr als einem Kunden aus genau diesem Grund ein „Schnäppchen“ ausgeredet, und ich habe es nie bereut.

Die übrigen Prüfungen, die das Bild abrunden

Eine gründliche Due-Diligence-Phase – üblicherweise 30 bis 60 Tage, festgeschrieben im Optionsvertrag – umfasst außerdem:

• Steuerlicher Stand: die Bestätigung, dass die Gemeindesteuer und eine etwaige Luxussteuer aktuell bezahlt sind.
• Die verkaufende Gesellschaft, falls vorhanden: Wird die Immobilie in einer S.A. oder S.R.L. gehalten und kaufen Sie die Anteile, wird die Gesellschaft selbst durchleuchtet – ihre Schulden, ihr Status und ihre Bücher werden zu Ihren.
• Genehmigungen und Bebauungsrecht: dass bestehende Bauten genehmigt wurden und der örtliche Bebauungsplan (plan regulador) Ihr Vorhaben zulässt.
• Versorgung und Zufahrt: ein rechtlich gesicherter, physischer Straßenzugang zur Immobilie – nicht bloß das Wohlwollen eines Nachbarn.

Sparen Sie hier weder Geld noch Zeit

Titelprüfung, Plankontrolle und Wassercheck kosten zusammen einen Bruchteil eines Prozents des Kaufpreises. Ich habe Käufer erlebt, die daran sparen wollten, um schneller abzuschließen oder ein paar Hundert Dollar zu sparen – und es ist, ohne Übertreibung, die schlechteste Sparmaßnahme dieser Branche. Das Register ist gerade deshalb transparent, damit all dies im Voraus wissbar ist. Sich gegen das Wissen zu entscheiden, ist eine Entscheidung, die man einmal trifft und jahrelang bereut.

Wie lange dauert die Due Diligence in Costa Rica?

Üblicherweise 30 bis 60 Tage, als Bedingungsfrist im Kaufoptionsvertrag verankert. Unkomplizierte, sauber eingetragene Immobilien gehen schneller; alles mit einer Gesellschaft, einem alten Vermessungsplan oder einer offenen Wasserfrage braucht die volle Zeit. Lassen Sie sich von einem Verkäufer nicht unter das drücken, was Ihr Anwalt für nötig hält.

Kann ich die Titelprüfung selbst durchführen?

Sie können eine Immobilie selbst im öffentlichen Register nachschlagen, und als Plausibilitätsprüfung ist das durchaus sinnvoll. Aber die Akte richtig zu lesen – eine subtile Dienstbarkeit zu erkennen, eine Belastung, die den Verkauf überdauert, eine Abweichung zwischen Plano und Titel – erfordert einen costa-ricanischen Anwalt, der das täglich tut. Das ist nicht die Stelle, an der man durch Alleingänge Geld spart.

Was passiert, wenn ich die Due Diligence überspringe?

Sie erben, was immer an der Immobilie haftet: unbezahlte Hypotheken, Steuerpfandrechte, Dienstbarkeiten, Grenzstreitigkeiten – oder ein Grundstück, auf dem Sie mangels Wasser rechtlich nicht bauen dürfen. Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, sind das Ihre Probleme, nicht mehr die des Verkäufers. Im Register gibt es keine Rückgängig-Taste.

Das Fazit

Costa Ricas Register ist transparent, und die Prüfungen sind gut etabliert – Titelprüfung, plano catastrado, carta de agua, steuerlicher Stand, Durchleuchtung der Gesellschaft. Richtig durchgeführt von einem kompetenten Anwalt, macht die Due Diligence aus einem Vertrauensvorschuss eine informierte Entscheidung. Es ist der Schritt, an dem ich keinen Kunden je sparen lasse. Dieser Artikel ist allgemeine Orientierung aus zwanzig Jahren vor Ort, keine Rechtsberatung – die eigentliche Prüfung führt Ihr eigener costa-ricanischer Anwalt oder Notar durch.

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben und ein zweites Paar Augen wünschen, bevor Sie sich binden, sprechen Sie mit mir – ich sage Ihnen, wo ich graben würde – oder stöbern Sie in geprüften Angeboten, und wir machen die Hausaufgaben gemeinsam.